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      張*等與開發商之間商品房買賣合同糾紛案

      來源:三亞房地產律師網作者:三亞房地產律師時間:2013-08-07

        案情簡介:

        原告于2003年6月與被告簽訂合同購買被告開發的商品房,合同約定:出賣人應當在商品房交付使用后90日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,若買受人不退房,出賣人按已付房價款的10%向買受人支付違約金。另外,合同也同時約定:出賣人應當將驗收合格的房屋于2004年6月1日前交付原告。每逾期一日支付已付房價款的萬分之五違約金。

        被告于2004年發傳真給原告說房屋可以交付,并讓原告在房屋交付通知單上簽名,原告遂簽名(原告所買房屋用于酒店式公寓經營,由原告委托被告子公司經營,在購房的同時就簽訂了委托經營合同,酒店于2004年7月開業)。

        原告直到2006年才拿到房屋權證,之后,原告去國土局查詢后得知:被告直到2004年9月16日才取得《建設工程規劃許可證》,2004年10月30日,才向國土局提交辦理房屋權證的《申請書》,原告所住房屋在2004年11月12日才通過竣工驗收。

        原告遂于2006年10月向法院起訴被告,要求被告支付辦理產證的違約金及交房違約金。下面是本人代理原告在法庭上的發言。

        本案原告終審仍然敗訴,但代理人一直認為原告的訴訟請求是正確的,之所以敗訴是因為某些因素的介入。

        一審代理詞

        審判長:

        海南中海律師事務所接受原告的委托,指派我作為他們的代理人,我現依據法庭調查的事實及相關法律規定,發表如下代理意見,請法庭依法采納。

        一、原告訴求被告承擔遲延辦理房產證的違約責任并沒有超過訴訟時效。

        原被告之間的房屋買賣合同第15條明確約定:“出賣人應當在商品房交付使用后90日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的”,出賣人應當承擔違約責任。

        訴訟時效是從原告知道或者應當知道權利被侵害之時起計算的,而弄清楚時效的起算點的前提條件是:侵害原告權利的具體行為是什么。在本案中,侵害原告權利的行為是:被告未在合同約定的期限內報送資料給國土局,并且導致了原告不能在規定的期限內(2004年9月1日)取得房屋權證,而不是“原告沒有在規定的期限內取得房屋權證”。從合同的第15條來看,原告的權利受被告侵害是由三個要件構成的:第一是被告未在合同約定的房屋交付日的90天內報送應當由被告提供的資料給國土局;第二是原告未能在規定的期限內取得房屋權證;第三是原告未能在2004年9月1日前取得房屋權證,是由于被告未在合同約定的房屋交付日90天內報送應當由被告提供的資料給國土局這一過錯導致的,即被告未按合同約定報送資料給國土局與原告未能在2004年9月1日之前取得房產證之間有因果關系。我們假設被告在規定的期限內提交了上述資料,而是因政府或者非被告過錯等其它原因導致原告無法在2004年9月1日前取得房屋權證,依據合同的這一條約定,被告并不構成違約,原告權利也并沒有受到被告侵害。因此,原告在2004年9月1號之前沒有取得房產證,并不必然說明原告的權利受到侵害,更不存在原告早就知道權利受到了侵害的問題了。因此,原告沒有在2004年9月1日之前取得房屋權證并不必然導致被告違約及原告的權利受被告侵害,只有在“原告沒有在2004年9月1日前取得房屋權證,并且沒有取得房屋權證的原因是被告沒有在合同約定的房屋交付日90日內向國土局報送資料”這一條件下,才表明被告違約及原告權利受到了被告侵害。

        原告直到在2006年10月16日查閱了國土局的資料后,才知道被告在2004年10月30日才向國土局提交了辦理房產證的資料,這個日期比合同約定的日期晚了2個月。在這之前,原告并不知道,在客觀上也沒有能力知道被告是什么時候提交的資料。因此,直到2006年的10月16號,原告才知道是由于被告的責任才導致原告不能在合同約定的期限內取得房屋權證。原告的訴訟時效起算日期應當是2006年的10月16日,原告隨后在第四天即向法院起訴,因此并沒有超過訴訟時效。

        二、被告應當按照合同的約定,按房屋價格的10%向原告支付遲延辦理房產證違約金。

        《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定:由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

        由于原被告之間的合同并沒有明確約定房產證的辦理期限,只約定了被告提交資料的期限,依據上述司法解釋,原告的房屋權證的辦理期限應該在2004年的9月1日之前。而被告直到2004年10月30日才提交辦理大產證的資料給國土局,導致直到2005年1月26日才取得大產證。由于被告遲延遞交資料的原因,原告不可能在2004年9月1日之前取得自己的房屋權證,因此被告應當承擔因自己過錯而導致的遲延辦理房產證的違約責任。

        三、原告訴請被告交房違約的行為也并沒有超過訴訟時效,被告應當依照合同的約定按每日萬分之五承擔賠償責任。

        原被告之間的合同第八條約定:2004年6月1日前被告應當將經驗收合格的房屋交給原告使用。但是原告直到2006年10月16日查了國土局的資料后才知道被告當時所交的房屋是沒有經過驗收合格的,違反了合同的約定,在這之前,原告一直以為被告交付的房屋是合格的。因此原告訴求被告交房違約的訴訟時效也是從2006年10月16日開始計算的。

        2004年5月的時候,被告以傳真的形式把交房通知書傳真給原告簽收,并通知原告在7月份試住;2005年,原告也簽收了案外人三亞天澤酒店物業管理有限公司發放的2004年7月至12月的經營紅利。但是,被告把沒有通過驗收合格的房屋交給原告簽收、并通知原告入住及對外營業的行為,不僅是對原告的欺詐,也是對原告及入住的所有顧客人身權、財產權的侵害。原告當時雖然沒有要求被告出示房屋的驗收合格證,并在不知情的情況下簽收了紅利,但這并不能排除被告應當依照法律的強制規定把質量合格的房屋交付原告及對外營業的的法律義務。如果原告不要求被告出示房屋驗收安全合格證就可以免除被告把不安全房屋交給原告的法律責任,那法律對開發商關于房屋質量的強制規定將變成一紙空文,廣大購房者的法律權利及人身財產安全將無任何保障。

        原告房屋的驗收合格的日期為2004年11月4日,比合同約定的交房及驗收合格時期晚了150多天,被告在2004年的7月至11月4日之間對外營業的行為顯然是違法的,是對廣大入住顧客的人身安全的不負責任,因為在這期間,酒店隨時都有可能產生重大消防及其它安全事故。因此按照合同的約定,原告要求被告按每日萬分之五支付交房的違約金是完全符合合同約定及法律的規定的。

        四、被告主張 “合同約定的交房時間與交房條件是自用房,后來變更為酒店式經營,相應交房時間與條件也自然變更”的理由不能成立。

        首先,原被告之間的房屋買賣合同并沒有約定房屋是自用房,合同18條上僅約定為 “商住”,因此包括自用與酒店式管理。另外,原告房屋用作酒店房是原告與案外人三亞天澤酒店物業管理有限公司之間的約定,根據合同的相對性原則,即使原被告之間合同約定房屋的用途為自用,也不能改變被告的交房條件與交房時間。況且,被告的這種主張并沒有任何的合同及法律的依據。

        五、被告主張“辦理產權證時,是原告違反補充協議約定而造成產證辦理遲延”同樣不能成立。

        補充協議第二條約定“買受人若委托出賣人代為辦理權屬過戶,買受人在房屋交付30日內必須將按照房屋管理部門規定提供辦理權屬過戶的相關資料,并積極配合出賣人為其代為辦理權屬過戶,出賣人應在買受人提供有效資料后90個工作日內辦理完畢產權證”。

        首先,該協議的前提條件是買受人委托出賣人代為辦理權屬過戶,如果買受人自己辦理過戶,自然無需遵守這條的約定。按照相關法律的規定,大產證的辦理是開發商的義務,而大產證辦好后,過戶到住戶的小產權則是住戶自己的義務,但開發商應當配合提供各類過戶手續。但如果合同有約定,開發商當然可以為住戶代為過戶。協議的這一條目的是增加開發商的一項義務。結合法律相關規定及本條的文字表達,我們不難看出:這一條是針對大產權辦好后,開發商代住戶從大產證過戶到小產證時,對住戶及開發商雙方義務的一種約定,并不是對開發商辦理大產證時限的約定,更不是對住戶原合同義務的約定,因此并不是對合同第15條含義的改變。因此,被告顯然是故意曲解這一條的含義。

        其次,如果開發商不能及時取得大產證,住戶顯然也無法及時取得小產證,因此大產證的遲延辦理才與原告小產證延遲辦理存在因果關系。原告未及時提交委托書等因素與原告未能在2004年9月1日之前取得房屋權證之間沒有任何因果關系。

        綜上所述,原告的各項訴訟請求完全有法律及合同依據,而被告在自己明顯違約的客觀事實面前,故意曲解合同條款,明顯在進行狡辯,因此請法庭明察秋毫,依法支持原告的訴訟請求。

        代理人:聶友峰

        2006年12月18日

                            上   訴   狀

        上訴人因不服*判決,特提出如下上訴。

        上訴請求:

        1、請求二審法院撤銷一審判決。

        2、判令被上訴人向上訴人支付交房違約金27248.8元及辦理產證違約金36331.7元,兩項合計63580.5元。

        事實與理由:

        一審判決存在認定事實及適用法律的錯誤,被上訴人應當承擔交房及辦理產證的違約金。具體理由如下:

        一、被上訴人應當承擔逾期交付合格商品房的違約責任。一審判決被上訴人不承擔交房的違約責任的理由不能成立。

        其一、一審判決以被告交付房屋的時間沒有違反合同的約定,原告在交付的當時未提出異議及該房屋在隨后的2004年11月4日通過驗收合格為由,認定被告不承擔交房的違約責任。這樣的判決是對合同條款的曲解和法律責任認定的錯誤。

        判決僅把交房時間作為是否承擔違約責任的唯一條件是明顯錯誤的。合同第八條不僅約定了房屋交付時間,同時也約定了房屋的交付條件——即在2004年6月1日前交付的是合格的商品房。因此,天澤公司應當按照合同約定的交付時間與交付條件來交付商品房。而一審判決卻只認定天澤公司當時交房的責任僅僅是按時間交付,而當時交的房合格不合格都無所謂,只要以后驗收合格就行了。(比如判決書認定“隨后在11月4日房屋驗收合格,對原告并未造成實際影響”就是按此邏輯的)。一審這樣判決的錯誤至少有兩點:一、回避合同第八條對交房條件的約定。按照一審判決的邏輯,房屋根本就不用驗收,管他是什么危房還是火災隱患房,只要業主愿意去住,開發商都不用承擔任何責任。二、開發商沒有把房屋按期驗收并交付,是個是否對合同條款嚴格履行的問題,屬于違約責任的范疇。而是否造成實際影響則是侵權責任的范疇。違約責任的認定與是否造成實際影響并無任何聯系。難道開發商的違約一定要以造成業主的人身傷亡為條件?一審判決以開發商沒有把驗收合格的房屋按時交付對原告沒有造成實際影響,作為認定開發商不承擔違約責任的理由之一實在是對違約責任概念的錯誤理解。

        把合同第八條與第九條聯系起來看,合同第九條規定的“出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用”中的“商品房”一詞,特指的是符合合同第八條約定的商品房,即驗收合格的商品房。如果只把第九條的“商品房”一詞理解為任何房屋(包括沒有經過驗收的房屋),則是明顯的斷章取義,一審判決就是犯了這樣的錯誤。結合第八條與第九條的約定,認定違約與否的條件是“是否在2004年6月1日前交付了合格的商品房”,而不是僅僅交付了房屋。在認定違約責任時,時間是計算違約金的方式,而不是認定違約的唯一條件。而開發商直到2004年的11月12日才滿足了合同第八條對其交房責任的約定,因此關于交房的違約金的計算應當按照第九條的約定計算到2004年11月12日止。

        另外,從國家法律法規的角度上來說,第一,開發商交付的商品房也應當是驗收合格的商品房,不能因為買受人受了開發商的欺詐而實際使用了當時還沒有驗收合格的房屋,就認定開發商可以欺詐買受人并把存在安全隱患的商品房交給買受人使用而不承擔違約責任。第二、開發商以欺詐的方式把沒有經過驗收合格的房屋交給原告使用(房屋交付時甚至連消防方面的驗收都沒有通過),使得原告的人生安全處在危險之中,這種過錯行為是相當明顯的。而且,作為購房者的原告,在房屋驗收知識方面處于弱勢,又遠在上海,況且原告簽署的購房合同、房屋交接單等資料都是開發商主動郵寄到上海的,在交房時由于過于相信開發商和地方政府部門而不要求其提供房屋合格證在所難免,而真正應當對“交付的房屋合格與否”把關的應當是行政機關。再者,房產驗收的合格手續按照相關法律的規定,被告應當是主動提交的,本案中被告沒有主動提交房產驗收合格手續的過錯在被告。一審判決把房屋沒有經過驗收合格就居住的法律后果交由買受人來承擔,不僅不合情理,也并無任何法律的依據!顯然,開發商的這種行為不但應當受到行政法規的處罰,同樣應當承擔欺詐及違約的民事責任。上訴人認為:司法判決文書的任何一項認定都應當有法律的依據,在沒有法律依據的情況下也應當進行合理的推理,而本案一審的判決認定開發商不承擔違約責任顯然沒有足夠的法律依據,從前面的分析來看,也顯然不合情理!因此這種認定就是錯誤的!

        其二、一審判決同時還認定上訴人的起訴已超過了訴訟時效,則更沒有法律依據。

        一審判決認為“根據合同約定,被告交付房屋時原告可以要求被告出具相關文件,所以最遲應當在2004年6月1日就知道房產未辦理驗收合格的事實。”這個推理顯然是錯誤的。首先,因為原告在房產知識方面與被告的巨大差距,雖然合同中有約定,但原告并沒有要求被告提供相關資料的意識。從原告當時未要求被告提交資料這一事實看,原告無此意識是顯然的。其次,假如原告要求被告提交驗收資料,而被告據不提交,在這種情況下原告仍然簽收房屋,那從情理上原告應當知道被告這個房子有問題,而認定原告知道房屋應當沒有經過驗收合格似乎有點合情;但是,既然原告都沒有要求被告提交,被告也沒透露出任何房子可能沒有經過驗收合格的信息,原告又怎么知道房產沒有辦理驗收的事實呢? 更何況,被告不提交這些驗收合格的手續也并不必然表示這個房子就是沒有通過驗收合格啊。那被告當時沒有提交驗收合格手續及原告也沒有要求被告提交這兩個事實,怎么就能推理出原告當時就知道當時房屋沒有經過驗收合格的事實呢?相反,開發商在讓原告簽署“房屋交接單”的同時,還簽署了“委托經營管理酒店公寓套房交接單”,其中明確告知原告2004年6月30日接收委托、2004年7月1日正式對外運營,并承諾自2004年7月1日起享受經營收益,這就給原告產生了更大的錯覺,認為開發商不但房屋會驗收合格,而且工商、稅務、消防、治安等行政執法部門都已獲取了許可證書。

        因此,既然原告在主觀方面沒有要求對方提供房產合格證的意識,在客觀上又受了開發商的欺詐,再加之原告遠在上海等事實,所以原告是不可能知道開發商當時所交的房子是沒有經過驗收合格的。而且,根據舉證規則,主張“原告應當知道開發商的房子是沒有經過驗收合格”的舉證義務應該在被告,而不是原告!而一審判決竟然在沒有任何證據及推理的情況下,強行認定原告超過訴訟時效,同時犯了舉證責任歸屬認定的錯誤、認定事實缺乏依據及推理違背客觀常識的三項錯誤!

        二、被上訴人應當承擔辦理房產證的違約責任。

        合同第十五條明確規定:天澤公司應當在商品房交付使用后90日內,也就是2004年9月1日前,將辦理權屬登記需由天澤公司提供的資料報產權登記機關備案。如因天澤公司的責任,原告不能在規定期限內取得房屋權證,天澤公司應當支付違約金。

        同時,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第二項的規定:由于出賣人的原因,買受人在自房屋交付使用之日起90日前未能取得房屋權屬證書的,出賣人應當承擔違約責任。因此,若因天澤公司的原因,原告不能在2004年9月1日前取得房屋權證,天澤公司應當承擔違約責任。

        因此,結合司法解釋的規定與合同的約定:天澤公司應當在2004年9月1日之前把辦理權屬登記需由天澤公司提供的資料報產權登記機關備案。如因天澤公司的責任,原告不能在2004年9月1日前取得房屋權證,天澤公司應當支付違約金。

        因此本案的關鍵是:在2004年9月1日之前,原告沒有取得房產證的過錯是誰!如果是原告,則被告不承擔違約責任;若過錯是被告,則被告應當承擔違約責任!

        一審判決在這一點上,明顯是偏袒了開發商一方。一審判決依據原被告之間簽訂的補充協議稱“若原告買受人委托出賣人代為辦理過戶,買受人應當在房屋交付后30天內,提交資料辦理過戶手續,并積極配合出賣人為其代為辦理權屬過戶,出賣人應在買受人提供有效資料后90個工作日內辦理完畢產權證。由于買受人逾期提交資料或不積極配合辦理而影響過戶的,出賣人不承擔責任。”從這個約定來看,是對大產證辦理完畢后,被告代理原告過戶的行為的一個約束,即對被告應當在原告提交資料后90個工作日內辦理完過戶的義務的一個約束。該約定的意思顯然是:如果原告當時沒有將過戶手續按照約定提交給被告,則被告不承擔在90個工作日內辦理完過戶的違約責任。而一審判決竟然就敢把這一條的意思曲解成了“如果原告沒有將辦理過戶的手續按照約定提交,則被告就不承擔原告在2004年9月1日前取得房產證的違約責任。”!下面我分析這種曲解的荒唐性。

        我先假定這種曲解是成立的,則看出這種曲解是不合邏輯的。從本案的事實看,被告在2005年之后才取得大產證,因此,不可能在2005年之前取得小產證,所以無論原告是否在約定的期限內(即2004年7月1日前)提交這些委托手續,被告都不可能在2004年9月1日前取得小產權!也就是說原告是否提交這些委托手續,與原告能不能在2004年9月1日之前取得小產權沒有因果關系!!!而正是由于被告沒有在2004年9月1日前,提交辦理初始登記的資料才使得其大產證在2004年9月1日前就不能辦成,因此小產證就更不能在這個期限內辦成了!正是由于被告的違約造成了原告產證不能在04年9月1日前辦成,而不是原告是否提交所謂的委托手續!那憑什么要由原告來承擔違約責任而免除被告的違約責任呢?因此,即使假定這種曲解是成立的,它也違反了法律的基本規定及基本的邏輯常識!因此一審判決這樣認定是個明顯的偏袒。

        另外,一審判決同時還認定原告起訴已超過了訴訟時效,這種認定也是完全錯誤的。

        一審判決認定“被告應當在2004年8月21日前登記備案,被告未在約定的時間內登記備案,原告應當從次日就知道被告未登記備案的事實”,這結論的得出似乎有點強詞奪理。被告應當在2004年8月21日前備案及被告未在這個時間前備案是事實,但是原告為什么在次日就應當知道被告未登記備案的事實呢?一審判決沒有給出推理,也沒給出原因!要知道,備案可是開發商內部的行為,備案的時候開發商沒有義務去通知業主,也不可能去通知業主。一審判決做此認定的理由可能是“合同約定的備案時間一到,業主第二天就應當去查,而且還應當查得到!”事實上這樣認定太不合情理了。業主有法定的義務去查嗎?如果不查就承擔法律責任嗎?當然沒有!業主知道怎么去查嗎?業主去查就一定查得到嗎?顯然都不是!關于訴訟時效的認定中“應當知道”的解釋應當是“根據生活常識及本人職業、文化程度等個人因素等能力”來認定的。一個普通的購房者,我們法律能強求他在開發商備案時間一到的第二天,就去使用一切手段去了解開發商是否備案了,并且一定了解得到嗎?顯然不能!(原告之所以于2006年10月到三亞土地局查閱資料,是開發商遲遲未給被告辦理產證,多次電話催辦都被開發商回答為“三亞土地局辦事效率低”,由此才引發被告到土地局查詢資料,經查詢才知道被告的產證于2006年6月才予以辦理,同時才知道開發商的違約行為。)一審判決認定在備案時間一到的第二天,原告就應當知道開發商未登記備案的事實,顯然是有違客觀生活常識的,是一種錯誤的認定。

        綜上所述,一審判決應當予以撤銷,并依法支持上訴人在一審中的各項訴訟請求。

        期待二審法律院給出公正的判決。

        此致

        三亞市中級人民法院

        上訴人:

        2007年1月26日

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