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      擅自將居住用房改非居住用房是否合法

      來源:三亞房地產律師網作者:三亞房地產律師時間:2013-08-07

        針對網友提出的:能否擅自將居住用房改非居住用房,在居住地小區內從事經營活動的問題,邀請賺吆喝律師給予解答。

        因受金融危機的影響,王女士公司的經濟效益不佳倒閉了,王女士賦閑在家,想將其居住的房屋重新裝修,自己創業,經營一家美容院,王女士是否能擅自將居住用房改非居住用房,在居住地小區內從事經營活動呢?

        法條鏈接:《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第10條規定, 業主將住宅改變為經營性用房,未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意,有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。 將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的,人民法院不予支持。 第11條規定, 業主將住宅改變為經營性用房,本棟建筑物內的其他業主,應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內,本棟建筑物之外的業主,主張與自己有利害關系的,應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

        律師說法:在實踐中,居住用房改非居住用房的情況普遍存在,尤其是在金融危機的背景下,為了促進商業活動的活躍進行,各地工商部門近期在實踐中對“住改商”大開綠燈,但這次的新司法解釋則對“住改商”做了嚴格的限制規定。新司法解釋規定,業主將住宅改變為經營性用房必須符合兩點,一是遵守法律、法規以及管理規約,二是經有利害關系的業主同意。在以往的司法實踐中,有利害關系的業主往往限定在相鄰的業主范圍內。而此次司法解釋將本棟建筑物的業主均列為利害關系業主。本案中,李女士想用自家居住住房從事經營活動,必須得到本棟建筑物之內所有業主的同意,因為‘住改商’是對使用用途的改變,帶來的問題相當多,包括進出人員混雜,噪音,用水用電超負荷等,司法解釋的規定擴大了利害關系范圍有利于維護業主權益。

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